みなさんこんにちは。Akiです。
不動産投資を始めると、物件を購入した後に必ず考えることの一つが「物件を自分で管理するのか、それとも管理会社へ委託するのか」だと思います。
私自身、現在は戸建て1棟とアパート1棟を保有しており、
- 1棟目の古戸建ては自主管理
- 2棟目のアパートは管理会社へ委託
という形で、両方の管理方法を経験しています。
自主管理では、修繕の手配や入居者対応、退去、原状回復、客付けまで自分で考えて動く必要があります。
一方、委託管理では管理費はかかりますが、日常的な対応の多くを管理会社に任せることができます。
実際に両方を経験した現在の私の結論としては、
サラリーマンとして本業を続けながら不動産賃貸業を拡大していくのであれば、基本的には委託管理の方が向いている
と考えています。
ただし、1棟目を自主管理したことについては、今でも良い経験だったと思っています。
自分で一通り経験したことで、不動産賃貸業がどのように回っているのかを理解でき、現在委託管理している物件についても、管理会社からの報告内容を以前より理解しやすくなりました。
この記事では、実際に自主管理と委託管理の両方を経験した立場から、
- 自主管理ではどんな仕事が発生するのか
- 自主管理と委託管理、それぞれのメリット・デメリット
- サラリーマン大家ならどちらを選ぶべきか
- それでも私が1棟目を自主管理して良かったと思う理由
について、実体験をもとに紹介していきます。
自主管理と委託管理、両方を経験した結論
先に結論から書くと、私の場合は今後購入する物件については基本的に委託管理を選ぶ予定です。
理由はシンプルで、物件数が増えていくほど、自主管理に使う時間も増えていくからです。
1棟だけであれば、修繕や入居者対応が頻繁に発生するわけではありません。
私の1棟目の古戸建ても、購入後しばらくは大きな修繕や入退去もなく、ほとんど手がかからない時期もありました。
しかし、一度トラブルが発生すると、
「どこに連絡すればいいのか」
「誰に修理を依頼するのか」
「費用はいくらが妥当なのか」
「入居者へどう説明するのか」
といったことを、すべて自分で判断する必要があります。
サラリーマンとして本業をしながら対応する場合、この「突然発生する仕事」が意外と負担になります。
その点、2棟目のアパートでは管理会社へ委託しているため、基本的な対応は管理会社が行い、私は報告を受けて必要な判断をする形です。
手間をお金で買っているとも言えますが、今後さらに物件を増やしていくことを考えると、私はこの方法の方が自分に合っていると感じています。
ただし、最初からすべて管理会社へ任せていたら分からなかったことも多くあります。
そのため、
「1棟目で自主管理を経験し、仕組みを理解した上で委託管理へ移行する」
という流れは、結果的に私にとってかなり良い経験になりました。
私が自主管理・委託管理している2つの物件
現在、私は戸建て1棟とアパート1棟を保有しています。
この2物件は、物件の規模だけでなく管理方法も異なります。
1棟目として購入した古戸建ては自主管理、2棟目として購入したアパートは管理会社へ委託しています。
簡単に整理すると、現在の管理状況はこのようになります。
| 項目 | 1棟目の古戸建て | 2棟目のアパート |
|---|---|---|
| 物件 | 戸建て1棟 | アパート1棟 |
| 管理方法 | 自主管理 | 委託管理 |
| 入居者からの連絡 | 自分で対応 | 基本的に管理会社 |
| 修繕手配 | 自分で業者を探して依頼 | 管理会社が手配 |
| 退去対応 | 自分で対応 | 管理会社が対応 |
| 原状回復 | 自分で業者と調整 | 管理会社が中心 |
| 客付け | 自分で仲介会社と調整 | 管理会社が中心 |
| 管理費 | 基本的になし | 毎月発生 |
| 手間 | 大きい | かなり少ない |
こうして比較すると、当然ですが自主管理は管理費を抑えられる代わりに、自分で行う仕事がかなり多くなります。
反対に委託管理では毎月管理費を支払う必要がありますが、日常的な入居者対応や修繕の手配などを管理会社へ任せることができます。
私の場合、1棟目の古戸建てを購入した当時は、
「なるべく手元にキャッシュを残しながら不動産賃貸業を経験したい」
という考えがあったため、自主管理を選びました。
実際に自分で管理してみると、家賃が入ってくるだけではなく、その裏側でどのような仕事が必要なのかを身をもって知ることができました。
一方、2棟目は複数戸あるアパートです。
戸建て1棟と比べると入居者数も増えるため、すべてを自分で管理すると本業との両立が難しくなると考え、購入時から管理会社へ委託しています。
現在では、管理会社から報告を受け、修繕などで判断が必要な場合に私が最終的な意思決定をする形が中心です。
個人的には、「不動産投資をしている」という感覚よりも、自主管理をしている1棟目の方が「不動産賃貸業を営んでいる」という感覚は強いです。
そして、この自主管理を経験したからこそ、管理会社に任せている2棟目についても、
「なぜこの修繕が必要なのか」
「この対応は妥当なのか」
と考えながら報告を見ることができるようになりました。
私が1棟目として購入した戸建ては、入居者がいる状態で購入するオーナーチェンジ物件でした。実際に購入して感じたメリット・デメリットは、「戸建てオーナーチェンジ物件はあり？実際に買って分かったこと」でまとめています。
自主管理で実際に発生した5つの仕事
自主管理というと「家賃を受け取って、何かあったときだけ対応する」というイメージを持つ方もいるかもしれません。
実際、何も起きなければほとんど手がかからない時期もあります。
ただし、一度何かが発生すると、自分で判断しなければならないことが一気に増えます。
私が1棟目の古戸建てを自主管理してきた中で、実際に経験した主な仕事は次の5つです。
① 修繕の手配
自主管理で一番イメージしやすいのが、修繕対応だと思います。
私の場合、引き渡し後に入居者から水漏れの連絡が入ったことがありました。
結果的には引き渡し前から発生していた内容だったため、前オーナー側で対応していただけました。
ただ、連絡を受けた時点では、
「どこに連絡すればいいのか」
「水道業者を自分で探すべきなのか」
「火災保険で対応できるのか」
など、自分で調べる必要がありました。
この経験以降、万が一のトラブルに備えて、
- 火災保険で対応できる範囲
- ガス会社などの連絡先
- 物件近隣で依頼できそうな修繕業者
などを整理するようにしています。
私が加入している火災保険には、水回りや鍵のトラブルに対応してくれるサービスも付帯していたため、保険に加入するだけではなく、どこまで対応してもらえるのかを事前に確認しておくことも重要だと感じました。
② 入居者からのクレーム・トラブル対応
入居者対応も自主管理では自分で行う必要があります。
例えば、
- 契約内容と異なる使い方をしている
- 近隣との騒音トラブル
- ペット不可物件でのペット飼育
など、物件を運営していると様々なトラブルが発生する可能性があります。
管理会社へ委託している場合は、まず管理会社が窓口になってくれます。
一方、自主管理では最初の連絡から自分で対応することになります。
もちろん最終的な判断はオーナーが行う必要がありますが、管理会社が間に入ってくれるだけでも精神的な負担はかなり違うと感じています。
特に本業がある中で突然連絡が入ると、その場では対応できないこともあります。
私の場合も、自主管理を続ける中で「対応内容そのもの」よりも、「いつ連絡が来るか分からない」という点に負担を感じることがありました。
③ 退去立会い
入居者が退去する際には、物件の状態を確認する必要があります。
自主管理の場合、この退去対応も自分で行います。
ただ、サラリーマンとして働いていると、退去日と自分の休みが合うとは限りません。
平日に退去となれば、そのために休みを取らなければならない可能性もあります。
また、退去時には、
- どこまでが通常損耗なのか
- どこまでを入居者負担とするのか
- どこを修繕するのか
といった判断も必要になります。
経験が少ないうちは、この判断自体が難しいと感じました。
④ 原状回復
退去後、新しい入居者を募集するためには原状回復が必要です。
壁紙や床、設備などの状態を確認し、必要に応じて業者へ依頼します。
ここでも、
「どこまで直すのか」
「この費用は妥当なのか」
「どの業者へ頼むのか」
を自分で判断する必要があります。
特に初心者の場合は修繕費の相場も分かりにくく、すべて業者任せにすると想定以上に費用がかかる可能性もあります。
そのため、自分でも最低限の相場感を持っておく必要があると感じました。
⑤ 客付け
原状回復が終われば、次は新しい入居者を探します。
自主管理だからといって、自分で入居希望者を探す必要があるわけではありません。
私の場合は仲介会社に募集をお願いしています。
ただし、
- 募集条件
- 家賃
- 初期費用
- どの仲介会社へ依頼するか
- 申込者を受け入れるか
などの判断はオーナー側で行います。
仲介会社へ足を運んだり、条件を調整したりする必要もあるため、ここでも一定の時間が必要になります。
こうして振り返ると、自主管理は単に「管理費を払わなくて済む」というだけではありません。
その代わりに、
修繕・入居者対応・退去・原状回復・客付けまで、自分で不動産賃貸業の流れを経験できる
という特徴があります。
私自身、この経験があったからこそ、現在委託管理している物件についても、管理会社からの報告内容を以前より理解しやすくなったと感じています。
自主管理のメリット・デメリット
実際に自主管理をしてみると、管理費を抑えられる以外にもメリットはあります。
一方で、サラリーマンとして本業を続けながら管理する場合は、想像以上に時間や精神的な負担がかかる場面もありました。
私が実際に感じたメリット・デメリットは次の通りです。
自主管理のメリット
① 管理費を抑えられる
自主管理の一番分かりやすいメリットは、毎月の管理費を抑えられることです。
管理会社へ委託する場合、当然ですが管理費が発生します。
1戸だけで見ればそれほど大きな金額ではなくても、物件数や戸数が増えていくと、毎月の固定費として積み上がっていきます。
その点、自主管理であれば、基本的にはその費用を抑えることができます。
特に私の1棟目のような戸建て1棟であれば、何もトラブルが起きなければ管理にほとんど時間がかからない月もあるため、
「この規模なら自分で管理してもいいかな」
と思いやすいです。
② 不動産賃貸業の仕組みを理解できる
私が自主管理を経験して一番良かったと思っているのは、この部分です。
修繕、入居者対応、退去、原状回復、客付けまで自分で経験したことで、
「家賃が入ってくるまでに、裏側で何が行われているのか」
を理解できるようになりました。
最初は分からないことばかりでしたが、一度経験すると管理会社からの提案や見積もりを見たときにも、
「これは必要そうだな」
「この対応なら妥当かな」
と考えられるようになります。
今後物件数を増やすとしても、この経験はかなり役立つと思っています。
③ 自分で判断できる範囲が広い
自主管理では、修繕業者や募集条件なども自分で決められます。
管理会社へ任せる場合は、ある程度その会社のやり方に沿う必要がありますが、自主管理なら自分で比較して判断できます。
費用を抑えたい部分と、お金をかけたい部分を自分で決められるのはメリットです。
自主管理のデメリット
① 突然仕事が発生する
個人的には、これが一番大きいデメリットです。
何も起きなければ楽なのですが、
トラブルは自分の都合に合わせて発生してくれません。
仕事中に入居者から連絡が来たり、平日に業者との調整が必要になったりすることもあります。
サラリーマンとして本業を持っている場合、この「いつ発生するか分からない仕事」は想像以上に負担になります。
② 業者探しから自分で行う必要がある
修繕が必要になった場合、管理会社へ委託していれば業者の手配まで行ってくれることが多いです。
しかし自主管理では、
「どこに頼めばいいのか」
というところから始まります。
特に初めて発生する修繕の場合は、業者の探し方や費用の相場も分からないため、調べるだけでも時間がかかります。
③ 精神的な負担がある
自主管理を始める前は、私も「何かあれば対応すればいい」と考えていました。
実際には、
「また連絡が来たらどうしよう」
「大きな修繕だったらどうしよう」
「入居者とのトラブルになったらどうしよう」
と考えてしまうこともあります。
特に本業が忙しい時期に重なると、負担は大きくなります。
管理費は単に作業を代行してもらう費用ではなく、こうした精神的な負担を減らす費用でもあると感じています。
委託管理のメリット・デメリット
2棟目のアパートでは、購入時から管理会社へ管理を委託しています。
実際に自主管理と委託管理の両方を経験すると、委託管理の価値はかなり分かりやすく感じます。
委託管理のメリット
① 日常的な対応を任せられる
委託管理では、入居者からの連絡や修繕の一次対応などを管理会社が行ってくれます。
オーナーである私まで確認が必要な内容については連絡が来ますが、すべての問い合わせに自分で対応する必要はありません。
この差はかなり大きいです。
② 本業への影響を抑えやすい
サラリーマン大家にとって、個人的にはこれが最大のメリットだと思います。
本業の勤務中に物件のトラブル対応をするのは現実的に難しい場面もあります。
委託管理であれば管理会社が窓口となるため、仕事中に細かな連絡へ対応する必要が減ります。
現在の私のように本業が忙しい環境では、特にこのメリットを大きく感じています。
③ 複数戸・複数物件へ拡大しやすい
1戸であれば自主管理できても、10戸、20戸と増えていけば同じやり方を続けるのは難しくなります。
不動産賃貸業を拡大したい場合、
「自分が何もしなくても一定程度運営が回る仕組み」
を作る必要があります。
その意味でも、管理会社を利用することは物件数を増やしていく上で重要だと感じています。
委託管理のデメリット
① 管理費がかかる
当然ですが、委託管理には費用がかかります。
毎月の管理費だけでなく、募集や更新、修繕などのタイミングで別途費用が発生する場合もあります。
物件の収益性を考える際には、この管理コストまで含めて考える必要があります。
② 管理会社によって対応に差がある
管理を委託すれば何も考えなくていいわけではありません。
管理会社によって、
- 連絡の速さ
- 修繕提案の内容
- 入居者対応
- 客付け力
などには差があると思います。
そのため、オーナー側も報告内容を確認し、必要であれば質問や判断をする必要があります。
③ 物件の状況を把握しにくくなる可能性がある
すべてを管理会社へ任せきりにすると、自分の物件で何が起きているのか分からなくなる可能性があります。
私は1棟目で自主管理を経験したことで、管理会社からの報告を見ても内容をある程度イメージできます。
そのため、委託管理であっても、
「任せるけど、丸投げはしない」
という距離感が大切だと思っています。
サラリーマン大家なら委託管理を勧める理由
自主管理と委託管理の両方を経験した現在、私はサラリーマンとして本業を続けながら不動産賃貸業をするなら、基本的には委託管理をおすすめします。
理由は、単純に「楽だから」ではありません。
本業を持ちながら自主管理をすると、物件側のトラブルがいつ発生するか分からず、仕事との両立が難しくなるからです。
特に物件数や戸数が増えてくると、
- 修繕
- 入居者対応
- 退去
- 原状回復
- 客付け
といった仕事が同時に発生する可能性もあります。
そのたびに自分で対応していると、時間だけでなく精神的な余裕も削られます。
一方で、管理会社へ委託していれば、まず管理会社が窓口となり、必要なことだけオーナーへ確認が来ます。
管理費はかかりますが、私はこれを
「自分の時間を買うための費用」
だと考えています。
不動産投資を1棟だけで終わらせるのであれば、自主管理という選択も十分ありだと思います。
ただ、今後複数棟へ拡大したいのであれば、自分が直接動かなくても運営できる仕組みを作ることが重要だと感じています。
それでも1棟目を自主管理して良かったと思う理由
では、最初からすべて委託管理にすれば良かったかというと、私はそうは思っていません。
1棟目を自主管理した経験は、今でもかなり役立っています。
修繕が起きた時に何を確認すべきか。
退去時にどんな判断が必要なのか。
原状回復では何にお金がかかるのか。
客付けでは誰とどのような調整が必要なのか。
こうしたことは、本やインターネットで知識として理解することはできます。
ただ、実際に自分で経験すると理解度は大きく変わります。
私自身、1棟目を自主管理したことで、不動産賃貸業の「裏側」を一通り見ることができました。
その経験があるからこそ、2棟目を委託管理している現在も、管理会社からの報告をただ受け取るだけではなく、
「この修繕は必要そうだな」
「この費用は妥当かな」
「別の方法はないかな」
と考えながら判断できます。
その意味では、
1棟目を自主管理した経験があるから、今安心して委託管理できている
とも言えます。
これから初めて不動産を購入する人で、物件の規模や本業の状況に余裕があるのであれば、最初の1戸だけ自主管理を経験してみるのも一つの方法だと思います。
ただし、自主管理が正解というわけではありません。
本業が忙しい人や、物件が遠方にある人、複数戸をまとめて購入する人であれば、最初から委託管理を選ぶ方が現実的だと思います。
まとめ｜自主管理か委託管理かは「時間」と「経験」で考える
自主管理と委託管理には、それぞれメリット・デメリットがあります。
自主管理は管理費を抑えられ、不動産賃貸業の仕組みを深く理解できる一方で、時間と精神的な負担が大きくなります。
委託管理は費用がかかりますが、日常的な対応を任せることができ、本業との両立や物件数の拡大がしやすくなります。
私の場合は、
1棟目で自主管理を経験し、2棟目以降は委託管理
という形が自分に合っていました。
最初に自分で経験したことで、不動産賃貸業の流れを理解でき、その後は管理会社を利用して自分の時間を確保できています。
これからサラリーマン大家として物件を増やしていくなら、
「管理費がもったいないか」ではなく、「自分の時間をどこに使うか」
まで含めて判断することが大切だと思います。
1棟目として購入した古戸建ての購入経緯は、「20代サラリーマン大家『私の1棟目』」で詳しく紹介しています。
2棟目として購入した一棟アパートについては、「20代サラリーマン大家『私の2棟目』」で、物件探しから融資までまとめています。
Aki
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