みなさんこんにちは。Akiです。
不動産投資を続けていると、「次の1棟を買うべきか、それとも見送るべきか」で悩む場面があります。
私自身、すでに戸建て1棟とアパート1棟を保有している中で、3棟目として約8,000万円の一棟物件を検討しました。
立地は名古屋市内で、表面利回りは約7%。資料請求だけでなく、実際に現地まで確認しに行きました。
しかし、既存借入や融資条件、購入後のキャッシュフローを考えた結果、最終的には購入を見送る判断をしました。
不動産投資では、「買える物件」と「買うべき物件」は同じではないと考えています。
この記事では、私が3棟目の購入を見送った理由と、融資・金利・キャッシュフローのどこを見て判断したのかを、実体験をもとに紹介します。
3棟目の不動産購入を検討した理由
当時、私はすでに戸建て1棟とアパート1棟、合計2棟8室を保有していました。
不動産賃貸業を続ける中で、事業用のキャッシュも少しずつ増えており、手元には約700万円の資金がありました。
もちろん、修繕や空室などに備えて一定の現金を残しておくことは重要です。
一方で、
「必要以上に現金を持ったままにしておくのも、資産形成という意味では機会損失ではないか」
とも考えるようになりました。
そこで、条件の良い物件があれば、3棟目の購入も検討してみようと思い、物件探しを始めました。
私の場合、不動産投資は単純に物件数を増やすことが目的ではありません。
購入後に安定したキャッシュフローが残り、長期的に保有できる物件かどうか
を重視しています。
その中で候補になったのが、名古屋市内にある約8,000万円の一棟物件でした。
実際に検討した3棟目の条件
3棟目として検討したのは、名古屋市内・東山線沿線の一棟物件でした。
主な条件は以下の通りです。
- 物件価格：約8,000万円
- 表面利回り：約7%
- エリア：名古屋市内
- 最寄り：地下鉄東山線沿線
- 現地確認：実施済み
資料を見た段階では、立地も悪くなく、表面利回りも一定水準あったため、候補の一つとして検討を進めました。
実際に現地へ行き、建物の状態や周辺環境も確認しました。
物件自体に大きな問題があったというより、最終的に購入を見送った理由は、融資条件と購入後のキャッシュフローでした。
不動産投資では、物件価格や表面利回りだけを見て判断するのではなく、
「どの条件で融資を受けられるか」
「返済後にどれだけ手元に残るか」
まで確認する必要があります。
この物件も、そこまで考えた結果、私にとっては今買うべき物件ではないと判断しました。
3棟目の購入を見送った3つの理由
最終的に購入を見送った理由は、主に3つあります。
① 銀行からの追加融資が難しかった
当時、私はすでに不動産投資で約7,000万円の借入がありました。
そのため、3棟目として約8,000万円の物件を購入する場合、追加で大きな融資を受ける必要があります。
物件自体の条件だけでなく、現在の借入状況や年収、保有資産なども含めて金融機関の審査を受けることになります。
私の場合、銀行から希望する条件で追加融資を受けることは難しい状況でした。
不動産投資では、
「良い物件を見つければ買える」
わけではなく、
「その物件に対して、自分がどのような融資条件を引けるか」
も非常に重要だと改めて感じました。
② ノンバンクでは金利3〜4％だった
銀行融資が難しい一方で、ノンバンクを利用すれば融資を受けられる可能性はありました。
しかし、提示される金利は3〜4％程度。
もちろん、金利が高くても十分な収益が残る物件であれば、ノンバンクを利用する選択肢もあると思います。
ただ今回の物件は表面利回りが約7％でした。
金利が3〜4％になると、ローン返済だけでなく、
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税
- 空室リスク
- その他の運営費
なども考慮すると、想定していたほど手元にキャッシュが残らないと判断しました。
私は「融資を受けられるかどうか」よりも、「その条件で借りて利益が残るかどうか」を重視しています。
③ 利回り7％ではキャッシュフローが薄かった
今回の物件は、表面利回りだけを見ると約7％ありました。
しかし、表面利回りはあくまで
年間家賃収入 ÷ 物件価格
で計算した数字です。
実際には、そこからローン返済や修繕費、税金などの支出があります。
特に今回のように融資金利が高くなる場合、表面利回りが7％あっても、最終的な手残りはかなり小さくなる可能性があります。
私としては、約8,000万円という大きな借入を増やしてまで購入するのであれば、それに見合うキャッシュフローが必要だと考えました。
そのため、
「物件自体は悪くない。ただ、自分の融資条件では買うべきではない」
という結論になりました。
買える物件＝買うべき物件ではない
今回の物件を検討して感じたのは、「融資を受けられる物件」と「自分が買うべき物件」は同じではないということです。
不動産投資では、金融機関から融資の承認が出ると、
「せっかく借りられるなら買った方がいいのでは？」
と考えてしまうこともあると思います。
しかし、融資が受けられても、
- 金利が高い
- 返済期間が短い
- キャッシュフローがほとんど残らない
- 修繕や空室が発生したときに余裕がない
といった条件であれば、購入後の経営が苦しくなる可能性があります。
私は、物件数を増やすことよりも、購入後に安定してキャッシュを残せるかどうかを重視しています。
今回の物件は、立地や表面利回りだけを見れば検討できる物件でした。
それでも、私自身の借入状況や融資条件まで含めて考えると、
「今の自分が無理をして買う物件ではない」
と判断しました。
不動産投資では、買う判断だけでなく、買わない判断も同じくらい重要だと思っています。
購入を見送った700万円をどうしたか
3棟目の購入を見送ったことで、当時用意していた約700万円の自己資金をそのまま使わずに残すことになりました。
不動産を買わなかったからといって、その資金を何もしないまま置いておくのではなく、当時は一部をNISAなどの株式投資へ回し、資産形成を続けていました。
私は、不動産だけにこだわるのではなく、
「その時点で最も納得できる投資先に資金を振り向ける」
ことを大切にしています。
その後、海外赴任をきっかけに日本の証券口座での新規買付が難しくなったため、現在は資産運用方針を変更しています。
今は、
- 持株会を毎月10万円まで増額
- 現金比率を高める
- 帰国後の株式投資や3棟目購入に備える
という方針です。
海外赴任後の資産運用については、こちらの記事で詳しく紹介しています。
→「海外赴任中の資産運用はどうする？NISA積立をやめて持株会10万円＋現金に切り替えた理由」
今後も3棟目は狙っている
今回は3棟目の購入を見送りましたが、不動産投資そのものをやめたわけではありません。
むしろ、今回の経験を通して、
「物件が良いだけではなく、自分の融資条件や手元資金まで含めて判断することが大切」
だと改めて感じました。
今後も、
- 立地
- 物件価格
- 利回り
- 融資条件
- 購入後のキャッシュフロー
- 手元に残る資金
を見ながら、条件の合う物件があれば3棟目を検討するつもりです。
現在は海外赴任中のため、以前よりも現金を多めに積み上げています。
この現金は、帰国後に株式や投資信託へ再投資する可能性もありますが、条件の良い物件が見つかれば3棟目の購入資金として使うことも考えています。
今回購入を見送ったことで、不動産投資では「早く次の物件を買うこと」よりも、自分が納得できる条件になるまで待つことも重要だと感じました。
無理に物件数を増やすのではなく、今後も長期的に安定した不動産賃貸業を続けられる物件を選んでいきたいと思います。
まとめ｜買わない判断も不動産投資では重要
今回は、私が実際に3棟目として検討した約8,000万円の一棟物件を、最終的に購入しなかった理由を紹介しました。
物件自体は名古屋市内・東山線沿線で、表面利回りも約7％あり、現地確認まで行いました。
それでも、
- すでに約7,000万円の借入があった
- 銀行から希望する条件で追加融資を受けるのが難しかった
- ノンバンクでは金利が3〜4％程度だった
- 購入後のキャッシュフローが十分に残らないと判断した
ことから、購入を見送りました。
不動産投資では、「融資が付くから買う」「利回りが高いから買う」ではなく、購入後にどれだけ手元にキャッシュが残るかまで考えることが重要だと思っています。
今回のように物件を見送ることも、長期的に不動産賃貸業を続けるための投資判断の一つです。
現在も3棟目の購入は考えていますが、無理に物件数を増やすつもりはありません。
今後も、物件・融資・キャッシュフロー・手元資金の条件がそろったときに購入するというスタンスで続けていきたいと思います。
私の不動産投資を通しての実体験はこちらの記事をご覧ください。
Aki
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