みなさんこんにちは。Akiです。
今回は不動産賃貸業に置ける管理方法についてです。
不動産は投資信託のように購入したら利益が出るまで持ち続ける投資方法とは異なり、運営をしていく必要がございます。この点はサラリーマンで不動産投資に興味があるけど、参入にまで至らない１つの要因になっているのではないでしょうか？
個人的には委託管理がオススメです。
私は1棟目の古戸建を自主管理、2棟目のアパートを委託管理で運用しております。メリット・デメリットはそれぞれいくつかございますが、基本的には手間をお金で買うかだと思います。
私自身も１棟目の古戸建の際は、なるべくキャッシュを手元に残して次の物件の足掛かりとしたかったため、知識もなく自主管理を選択しました。
こちらの物件は購入後、1年ほど経過していますが修繕や入退去は発生しておりません。しかし「戸建オーナーチェンジ物件はありか？」で記載した通り、引き渡し後に水漏れの連絡が入居者から入ったことがございます。その時は引き渡し以前に発生していた内容のため、前オーナー様が対応してくだいましたが、水道業者を探せばいいのか、自分で直しに行ったほうがいいのか数日悩んでいたのを覚えています。
その事件をきっかけに自分なりに今後、起こり得る事案を整理しました。対策を考えているものもありますが、基本は事案が発生した際に調べながらの対応になるかと思います。
①修繕の連絡
こちらが１番多いのではないかと思いますが、私も自主管理を行っていく上で火災保険で対応できる範囲の確認、ガス会社の連絡先の確認、物件近隣の良さそうな内装会社をいくつか選定は行いました。いざとなった時に本業のサラリーマンとしての仕事もあるため、これらを調べて連絡を行いだと対応が遅れてしまうため、連絡先だけでも整理をしています。私の加入している火災保険には水と鍵のトラブルのみ24時間対応してくれる専用ダイヤルが付帯していたため、火災保険の加入内容の確認はマストで行うべきかと思います。
②クレーム・トラブル対応
ペット不可なのにペットを飼っていたり、住居用として契約したのに商売を行っていたりなど、契約内容に反した使用目的が引き起こすトラブルはよく耳にします。また、近隣との騒音トラブルなども発生する事案です。管理委託でも最終的なジャッジはオーナーにあると思いますが、自主管理だと初動から全て対応することになります。管理会社を１クッション挟むだけで結果はかなり変わってきます。トラブルなどは精神的にきますので、本業に影響が出てしまうのも懸念されます。それでは本末転倒です。
③退去立会
こちらは1日だけと限られた日程で発生はしますが、サラリーマンの方で１ヶ月前に退去の知らせを受けてから、ピンポイントで休みを取得できる方は少ないのではないでしょうか？兼業の方は立ち合いをしないケースもあるそうですが、修繕の話し合いなどその場でできればトラブルに繋がりにくくなります。
④新たに貸出を行う為の復旧
基本的には内装になると思いますが、業者とのやりとり結果の確認とかなり時間を要します。また、退去のタイミングで大規模修繕となった場合は、その労力は計り知れません。また、私もですが初心者の場合、費用の相場感ややるべき修繕の範囲などもわからないため、費用が膨れ上がることも予想されます。
⑤客付け
こちらも不動産会社に出向いたり、難航する場合は次の手を考えたりなど時間的制約が増えてしまいます。ただ、仲介業者に入っていただくため①〜④ほどの労力はないのかなと考えています。
私が考えただけでも①〜⑤の項目が発生するため、実際にはもっと多くの事案が発生してくると思われます。
その点、２棟目に購入したアパートは毎月管理費用を支払い管理を行っていますが、ほぼ管理会社が行ってくれます。私は報告を受けるのと最終的な意思決定のみ行っております。
今後、事業を拡大していくにあたり、サラリーマンを本業に兼業として続けるのであれば委託管理はマストかなと思います。
ただ、１棟目の戸建てを自主管理にしたのは個人的には正解だったと思っています。やはり全て自分でやらなければいけない緊張感もあるため勉強をします。そうすることで１連の流れが理解できるので、委託管理の場合も自分の物件が現状、どのような状況に置かれているのか把握しやすくなります。
個人的には「不動産投資」というよりは「不動産賃貸業を営んでいる」と言った感覚が大きいため、１棟でも自主管理をするのは経験としてかなり良いと思っています。
このブログはあくまでもサラリーマンを行いながらの兼業としてについて書いていますので、予定はありませんが専業になった場合の立ち回りはまた変わってくるのかなと思います。
実際に兼業として物件を運用している方はどうされているのでしょうか？
サラリーマン大家としてデビューを考えている方へは参考になれば幸いです。
Aki
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