みなさんこんにちは。Akiです。
今回は私が初めて購入した賃貸物件について書いていきます。
私が初めて物件を購入したのは2024年4月、私が27歳の頃です。
物件購入に踏み切った経緯はこちらのブログをご確認下さい。
最初は右も左も分からず、まずは所謂「楽待」や「建美家」などのポータルサイトで地元、愛知県や岐阜県の物件を眺めているだけでした。
この時点では１棟アパート、中古戸建など特に決めてもおらず、ただただ不動産賃貸業を初めてみたという気持ちのみが先走っていたのを記憶しいます。
そこでいくつか自分の中でルールを決めることにしました。
①現地調査に行ける物件
②手持ちのキャッシュで購入できる物件
③なるべく修繕に時間を掛けずに収益化できる物件
①初めての物件で今後も不動産賃貸業を続けていきたいと思っていたので、なるべく自身の目で確認し、様々な営業担当の方の意見も聞いてみていと思い、当時は北海道の札幌市近郊に住んでいたこともあり勉強も兼ねて休日を利用し10件近い物件を見にいきました。実際に物件の中まで確認したのは5件程度でした。
数件見てみると築年数の割に手が入っておりパキッとしている物件や、近所環境が悪く自分でも住みたくないと思う物件など様々あり、足を運んで自分の目で確かめるのは今後、不動産賃貸業を続ける上で必要なことだと体感しました。
②最初の物件は今後、事業を続ける上で長く所有する気はあまりなく、拡大の足掛かりとなる物件にしようと決めたため、最悪、失敗しても本業を続ければ人生に大きな影響を与えない程度のリスクを取ることにしました。後日、別記事にしようとは思いますが、当時のサラリーマンとしての年収は750万円程度あり、インターネットの記事程度の知識しかない私にはローンを組むには最低1,000万円は年収が必要とも思っていたためキャッシュ一括を選択しました。
手持ちのキャッシュが莫大にある訳でもないので、そうすると必然的に購入できる物件はハイリスク・ハイリターンの築古戸建に限定されました。
③とにかく不動産で収入を得ているという実感が欲しかったため、すぐに収益化できる物件がマスト条件にしました。また、当時は本業も新プロジェクトを任されていたこと、いつまで北海道にいるかもわからなかったので、なるべく購入後に調べて修繕というよりは少ない修繕ですぐに客付けできる物件のが都合が良かったです。
①〜③を整理すると車で現地調査に行ける50キロ件内、築40年程度の築古、諸経費含む購入費用500万円以内で利回り20%以上、既に賃貸中の収益物件もしくはオーナーチェンジ物件に絞り候補をピックアップしていきました。
結果、購入した物件が私の1棟目の物件となります。
物件の詳細はこちらです。
場所：北海道札幌市近郊
築年数：48年（修繕歴不明）
取得費用：取得金額220万円（諸経費込み約270万円）
利回り：実質利回り20％
その他：オーナーチェンジ物件（入居者属性は単身入居３年経過のサラリーマン）
今考えればオーナーチェンジで内装確認もできず、修繕暦不明の築古戸建。かなりハイリスク・ハイリターンだなと思います（笑）
時系列で言えば2月上旬から本格的に探し始めて、2月の下旬には買付証明書を出すという、かなり早いペースでの購入となりました。
ただ、指値を入れ物件価格が270→220万円に値引きいただけたことで、利回りも20%超えたので直感でこれはいける！と思いました。
こちらは手持ちのキャッシュで購入したため、ローン審査などに時間も取られず、実際の引き渡しは4月下旬に行われ、晴れて不動産賃貸業を開始することができました。
当物件は現在も退去がなく稼働中です。
１棟目購入や古戸建に興味のある方がいらっしゃれば参考になればと思います。
Aki
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