20代サラリーマン大家「私の2棟目」

みなさんこんにちは。Akiです。

今回は私が２棟目に購入した賃貸物件について書いていきます。

私が２棟目の物件を購入したのは今年2025年2月、私が28歳の頃です。1棟目購入後１０ヶ月での購入となりました。

私が不動産賃貸業を初めた経緯はこちらのブログをご確認下さい。

「私がサラリーマン大家になったワケ」

こちらでは１棟目に購入した物件についても書いております。

「20代サラリーマン大家「私の１棟目」」

１棟目購入後しばらくして、不動産賃貸業は時間を味方につけた方が有利と考え、前回と同じく「楽待」や「建美家」などのポータルサイトを見るようになりました。

このタイミングで本業の異動があり北海道→福岡県へ引越し、出口戦略を考えた際に前回のように自分の住んでいるところから考えるより将来的に戻ろうと思っている地元、愛知県に絞って探し始めました。土地勘があるのも利点になります。

それが昨年2024年9月頃となります。１棟目購入から半年近く経過し特に問題も起きず運用もできていたため、副業の不動産賃貸業に本腰を入れて行おうと決意したタイミングになります。

今回も闇雲に探しても時間の無駄と思い、いくつかルールを決めて物件を探し始めました。

Aki

①キャピタル目的、インカム目的どちらでも可能な築浅アパート

②年収から見てフルローンが可能でローン返済後も最悪年間収支がマイナスにならない

③近隣の他物件と比較して利回りが高い

④自身が入居しても良いと思える地域と設備内容

①基本的には長期保有を目的としインカムゲイン狙いではありましたが、愛知県でも土地の価値が下がりにくく今後のモノレール開通なども視野に入れて地域を絞りました。今後、不動産投資がどのような状況になっていくかも不透明かつ、今回は１棟目のような最悪失敗しても本業頑張れば大丈夫な価格帯の物件を探していなかったため、出口戦略の１つとしてキャピタルゲインを得られる可能性のある地域に絞りました。また、長期インカム狙いのため築10年以内の築浅アパートに狙いを定めました。

これらの条件に当てはまるのは愛知県でも名古屋市内がほとんどなため、今回の物件探しは愛知県名古屋市内に限定して行いました。

②与信や私の年収推移についてはいずれ記事にしたいと思いますが、一昨年の年収は約750万円程度と1棟アパートのローンを組むには少し低めではありますが、ここ数年安定して上記の金額を稼いでいたため金融機関によっては年収の10倍程度のローンが組めると物件の問い合わせじにわかったため取得金額7,500万円以内の物件に絞り込みを行いました。実際に私が借りた金融機関では本業年収750万円＋1棟目の家賃年収50万円＝800万円の10倍、8,000万円までは貸し出し可能とのことでした。

また、年間収支がマイナスにならない基準ですが、こればかりは予測になってしまいますが入居率が70%を下回っても年間収支がマイナスにならないよう利回りの計算を行い物件を探しました。ちなみに今回購入した物件の直近5年間の入居率は93%だったため少し余裕のあるシミュレーションかと思います。

③こちらは、少しでも利回りが高い方がいいに決まっている！と安易な考えです（笑）

名古屋市内は場所や築年数にもよりますが、私が探していた地域は築10年以内かつ7,500万円以内の1棟アパートとなると利回り5%台〜6%台がアベレージでした。ここの中でも訳アリ物件だと利回りが高くなる場合もありますが、たまに運よく7%台の物件が出てくることもあり、そちらの物件を中心にポータルサイトの新着情報を確認していました。

④私はの本業は全国転勤型で過去に4度、転居を経験しております。そうすると段々とこの設備はマストやあったら安心など自分の中にルールができてきます。今回の物件購入にもその経験を活かしました。

具体的にはオートロック、駐輪場、専用のゴミ捨て場、バストイレ別、近所にスーパーなどがあるか、駅徒歩５分前後、都市ガス、宅配ボックスなどなどです。

今回の物件はプロパンガス、宅配ボックスなしでしたが、それ以外は網羅しておりました。

①〜④の条件に当てはめ物件を探し始め２ヶ月ほど経った時に条件ドンピシャの物件が出てきました。そして資料請求を行い、実際に現地に2度脚を運び周りの環境調査などをし、客付けもしやすそうだったため購入に踏み切りました。

しかし今回の物件はローンを組む必要があり、さらに買付証明書を出す際に指値を入れたのですがオーナー様が一切値引きには応じないスタンスの方で購入に少し時間がかかってしまいましたが、最終的にはローン審査も通り、値段の折り合いもついたため探し始めてから　約半年後の2025年2月に引き渡しを迎えました。

結果、購入した物件が私の2棟目の物件となります。

物件の詳細はこちらです。

場所：愛知県名古屋市内

築年数：9年

取得費用：取得金額6,350万円（諸経費込み約6,670万円）

利回り：実質利回り7.24％

その他：自己資金740万円、銀行借入金額5,930万円（変動金利2.２%、31年返済）