みなさんこんにちは。Akiです。
今回は３棟目の購入についてステップ別で考えてみようと思います。
現在、私は北海道に戸建1棟、名古屋にアパート1棟の計2棟8室の物件を運用しております。
前回のブログで記事にもしましたが、本業の異動で環境も変わるため時期に関しては未定ではありますが、手持ちのキャッシュに余剰があるため、機会ロスを避けるためにも早めの3棟目購入を検討しております。
キャッシュがある内はローンを引いて規模拡大をするのが不動産賃貸業のセオリーとも思います。
当初の予定では異動がなければ、物件にもよりますが年内の購入を検討しておりました。
しかし、本業の異動と役職が変わるため今後の忙しさも鑑みて年内〜来年には購入に踏み切りたいと思います。
それではステップ別に紹介していきます！
ステップ①地域の選定
不動産賃貸業を行うに際し、将来的に戻る予定の愛知県に基盤をおこうと思っているため、今回も愛知県での物件購入を予定しております。
愛知県内でも今後の人口推移や客付の観点からも名古屋市内の地下鉄沿線上に絞りたいと思います。
また、名古屋は当初2027年にリニアが開通予定でしたが2034年以降に後ろ倒しとなっており、当初計画が発表された2011年〜2015年頃に施工された中古物件が大量に売りに出されています。
今後のリニア開通や名古屋駅の大規模再開発の予見を考えると、キャピタルも狙えるのではと考えます。
場所にもよりますが、築10年前後の1ルームアパートであれば利回り6〜8%程度のため、東京や大阪ほど高騰もしておりません。
ステップ②物件の選定
私は好意にしていただいている仲介業者や金融機関にコネがあるわけでもないので、1・2棟目同様に「楽待」や「建美家」のポータルサイトを利用して物件を探していきます。
こちらに関しては物件購入を検討している期間以外でも行ってますね。
いつも見ることによって相場感が掴めるからです。
ポータルサイトで物件の場所や築年数、利回りを考慮しながら絞り込んでいきます。
その後、資料請求になるのですが、資料請求する物件は本当に購入してもいい物件くらいまでは絞っています。むやみやたらに資料請求は行いません。
ステップ③物件の調査
治安の良し悪しは今後の客付けに影響が大きいです。
昼間であれば出歩いている人がいるか？夜であれば街灯は多いか？また近所にコンビニやスーパー、ドラッグストアなどがあるかなど実際に物件を見に行きます。
また、仲介業者に対して入居者の属性や修復歴など考えられるリスクについて面談の申し込みを行い、不安点は解消していきます。
２棟目の際に実際物件を見に行ったのですが、敷地内にある街灯が１ヶ所割れており、そちらは引き渡し前に前オーナー様に修復いただくことができました。
質問事項は経験値によって何を質問すればいいのか分からないということがありますが、私も様々なネット情報から、リスクを考えて質問するようにしております。
ステップ④金策について
ここまでこれば、残るはお金の問題です。
恐らく今回も年収から逆算して7,500万円以下の物件に絞り込みを行うと思います。
金融機関はサラリーマンもしており自分で探す時間も捻出できないため、仲介業者の紹介になると思います。
前回は約800万円の自己資金＋6,000万円のローンで購入をしました。
今回捻出できるのは600万円程度のキャッシュとなるため、ほぼ諸経費の支払いとなるためフルローンが可能な物件になるのかなと思います。
そもそも現時点で借入しており、900万円程度のキャッシュしかないため、ローン審査のハードルがどの程度高いのかが想定出来ておりません。
３棟目購入の問題点は金策になるのかなと思います。
ここまで購入までのステップ①〜④を紹介してきました。
この4項目がクリアにできれば後は購入手続きのみとなります。
時間が経過すると機会ロスにつながるため、ズルズルとはいけないですが、慎重になりながら4つのステップをクリアできる物件を年内〜来年の間には探して行けたらと思います。
また進捗があれば紹介しますね！
Aki
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