みなさんこんにちは。Akiです。
不動産投資で物件を探していると、「オーナーチェンジ物件」を見かけることがあります。
すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られるのが大きなメリットです。一方で、購入前に室内を確認できなかったり、入居者や契約内容を引き継ぐ必要があったりと、通常の空室物件とは違った注意点もあります。
私自身、戸建てのオーナーチェンジ物件を購入した経験があります。購入後には水漏れの連絡を受けるなど、実際に所有してみて初めて分かったこともありました。
この記事では、実際に戸建てオーナーチェンジ物件を購入した経験をもとに、メリット・デメリットと購入前に確認しておきたい6つのポイントを紹介します。
「戸建てのオーナーチェンジ物件を買っても大丈夫？」と迷っている方の参考になれば幸いです。
戸建てのオーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま売買される賃貸物件のことです。
物件を購入すると、現在のオーナーから新しいオーナーへ賃貸借契約が引き継がれます。そのため、入居者に退去してもらう必要はなく、購入後は新しいオーナーが家賃を受け取ることになります。
通常の空室物件の場合は、購入後にリフォームや入居者募集が必要になることがあります。一方、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られる可能性があるのが大きな特徴です。
ただし、入居中のため室内を十分に確認できないケースも多く、通常の中古戸建てとは違った注意点があります。
戸建てオーナーチェンジ物件のメリット
購入後すぐに家賃収入を得られる
一番大きなメリットは、すでに入居者がいることです。
空室の戸建てを購入した場合、リフォームや入居者募集を行い、実際に家賃が入ってくるまで時間がかかることがあります。
オーナーチェンジ物件なら、賃貸借契約を引き継ぐため、購入後すぐに家賃収入が発生します。
特に不動産投資では、空室期間が長くなるほど収益が悪化するため、購入時点で入居者がいることは大きなメリットです。
入居者募集の手間がかからない
戸建て賃貸では、購入後に入居者を募集する場合、
- リフォーム
- 家賃設定
- 募集条件の決定
- 不動産会社への募集依頼
などが必要になります。
オーナーチェンジ物件なら、すでに入居者がいるため、こうした入居者募集の手間を省くことができます。
私自身も戸建て賃貸をしていますが、購入直後から家賃が入ってくる安心感はオーナーチェンジ物件の魅力だと感じています。
実際の家賃から利回りを計算できる
もう一つのメリットは、想定家賃ではなく、実際に入居者が支払っている家賃をもとに収支を考えられることです。
空室物件の場合、「この家賃なら入居するだろう」という想定で利回りを計算することになります。
一方、オーナーチェンジ物件なら現在の家賃が分かるため、
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
で、実際の家賃を使った表面利回りを確認できます。
ただし、現在の家賃が周辺相場より高すぎないか、入居期間が極端に短くないかなどは購入前に確認しておく必要があります。
戸建てオーナーチェンジ物件のデメリット
購入前に室内を確認できない
戸建てオーナーチェンジ物件の大きなデメリットは、入居者が住んでいるため、購入前に室内を確認できないケースが多いことです。
外壁や屋根、周辺環境などは確認できますが、室内の状態までは分からないことがあります。
そのため、購入後に退去が発生した際、
「思っていた以上に室内が傷んでいた」
「水回りに修繕が必要だった」
といった問題が見つかる可能性があります。
私自身が購入した物件でも、購入後に水漏れの連絡を受けました。こうした購入前には見えにくいリスクがあることは理解しておく必要があります。
購入後すぐ退去される可能性がある
購入時点では入居者がいても、今後も長期間住み続けてくれるとは限りません。
購入してすぐに退去となれば、家賃収入がなくなるだけでなく、原状回復や修繕、次の入居者募集に費用がかかる可能性があります。
そのため、
- 現在の入居期間
- 家賃の支払い状況
- 賃貸借契約の内容
- 周辺の家賃相場
などを購入前に確認しておくことが重要です。
「入居者がいるから安心」と考えるのではなく、退去した場合でも運営できる物件かどうかまで考えて購入する必要があります。入居者とのトラブルを引き継ぐ可能性がある
オーナーチェンジでは、物件だけではなく現在の賃貸借契約も基本的に引き継ぐことになります。
そのため、現在の家賃や契約条件を新しいオーナーの都合だけで簡単に変更できるわけではありません。
また、前のオーナーと入居者の間で何らかの問題があった場合、それを購入後に知る可能性もあります。
購入前には、賃貸借契約書だけでなく、家賃の入金状況や入居者とのやり取り、修繕履歴なども可能な範囲で確認することが大切です。
実際に購入した私が確認した6つの注意点
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるというメリットがある一方で、購入前に確認できる情報が限られます。
私自身が戸建てのオーナーチェンジ物件を購入した経験から、特に確認しておきたいポイントを6つ紹介します。
① 入居者の属性・入居状況を確認する
まず確認したいのが、現在どのような入居状況なのかです。
たとえば、
- いつから入居しているのか
- 家賃の滞納はないか
- どのような契約内容なのか
- 保証会社を利用しているか
などは可能な範囲で確認しておきます。
特に、入居して間もない状態で物件が売却されている場合は、なぜこのタイミングで売却するのかも合わせて確認した方が安心です。
入居者の職業や属性だけで判断するのではなく、実際の入居期間や家賃の入金実績を見ることが重要だと考えています。
② 現オーナーの売却理由を確認する
次に確認したいのが、なぜ現在のオーナーが物件を売却するのかです。
もちろん、
「資産整理をしたい」
「別の物件を購入するため」
「相続した物件を売却したい」
など、普通の理由もあります。
一方で、修繕費がかかる、入居者との問題があるなど、購入後に自分が引き継ぐ可能性のある事情が隠れていることも考えられます。
売却理由だけですべてを判断することはできませんが、違和感がある場合は追加で確認する材料になります。
③ 現地で物件と周辺環境を確認する
室内を見ることができなくても、現地確認は必ずした方がいいと思います。
私は、
- 外壁や屋根の状態
- 建物の傾きや大きな劣化がないか
- 接道状況
- 周辺の雰囲気
- スーパーや駅などの生活利便性
- 近隣の賃貸需要
などを確認します。
Googleマップだけでは分からないことも多いので、可能であれば実際に現地へ行くことをおすすめします。
④ 修繕履歴をできる限り確認する
戸建てはマンションと違い、建物全体の修繕を自分で負担する必要があります。
そのため、
- 屋根
- 外壁
- 給湯器
- 水回り
- 配管
- シロアリ
などについて、過去にどのような修繕をしているのか確認します。
修繕履歴が分からない場合は、購入後にまとまった修繕費が発生する可能性も考えて、余裕を持った収支計画を立てておくことが大切です。
⑤ 再建築や境界など物件条件を確認する
戸建て投資では、家賃収入だけではなく、土地や建物そのものの条件も重要です。
特に、
- 再建築できる物件か
- 接道条件を満たしているか
- 境界が明確になっているか
- 土地や建物に問題がないか
などは購入前に確認しておきたいポイントです。
現在は入居者がいて家賃が入っていても、将来売却するときに問題になる可能性があります。
私は、「今の利回り」だけではなく、将来売却できる物件かどうかも見るようにしています。
⑥ 自分のリスク許容度を超えない
最後は、物件そのものではなく自分のお金の余裕です。
オーナーチェンジ物件でも、
- 突然の退去
- 給湯器の故障
- 水漏れ
- 外壁や屋根の修繕
など、購入後に予想外の出費が発生することがあります。
表面利回りが高いからといって、手元資金をほとんど使って購入してしまうと、修繕が必要になったときに対応できなくなる可能性があります。
そのため私は、予想外の修繕が発生しても対応できる資金を残しておくことを大切にしています。
実際に購入後、水漏れトラブルが発覚した話
私が実際に戸建てのオーナーチェンジ物件を購入した際、物件の引き渡し後に思わぬトラブルが発覚しました。
新しいオーナーになったことを入居者へ連絡したところ、
「お風呂場から水漏れしています」
という申し出があったのです。
オーナーチェンジ物件は入居中のため、購入前に室内を確認できないことがあります。まさに、購入前には把握できなかった修繕箇所が購入後に分かったケースでした。
幸い、この水漏れは物件の引き渡し前から発生していたため、前オーナーが業者の手配と修繕費用を負担してくださいました。
今回は大きな負担にはなりませんでしたが、この経験から、
- 入居者と前オーナーの関係は良好だったか
- 過去に修繕の申し出はなかったか
- 現在把握している不具合はないか
- 修繕履歴が残っているか
といったことを、購入前にできる限り確認しておくことが大切だと感じました。
オーナーチェンジ物件は購入直後から家賃収入を得られる一方で、室内を見られないことによるリスクもあります。
そのため、「入居者がいるから安心」と考えるのではなく、購入後に修繕が発生することも想定して資金に余裕を持っておくことをおすすめします。
戸建てオーナーチェンジ物件はこんな人に向いている
戸建てのオーナーチェンジ物件は、誰にでも向いているわけではありません。
特に向いているのは、次のような人だと思います。
- 購入後すぐに家賃収入を得たい人
- 空室から入居者を募集する手間を減らしたい人
- 購入前に契約内容や修繕履歴をしっかり確認できる人
- 突然の修繕や退去にも対応できる資金を準備できる人
- 表面利回りだけでなく、将来の売却まで考えられる人
反対に、購入前に室内をしっかり確認したい人や、突発的な修繕費をできるだけ避けたい人には、空室の戸建てを購入して自分でリフォームや入居者募集をする方法の方が合っている場合もあります。
オーナーチェンジだから良い・悪いと判断するのではなく、物件の状態や契約内容、価格、家賃、将来性を総合的に判断することが大切です。
まとめ｜戸建てオーナーチェンジは条件を確認すれば選択肢になる
戸建てのオーナーチェンジ物件には、購入後すぐに家賃収入を得られるという大きなメリットがあります。
一方で、入居中のため室内を確認できなかったり、現在の賃貸借契約や物件の問題を引き継いだりする可能性もあります。
私自身、実際に戸建てのオーナーチェンジ物件を購入し、引き渡し後に水漏れが発覚した経験があります。
その経験から、購入前には特に、
入居状況・売却理由・現地確認・修繕履歴・物件条件・資金の余裕
の6つを確認しておくことが大切だと感じています。
条件をしっかり確認した上で購入できれば、戸建てオーナーチェンジ物件は不動産投資の選択肢の一つとして十分ありだと思います。
ただし、「すでに入居者がいるから安心」と考えず、退去や修繕が発生した場合まで想定して判断することをおすすめします。
私が不動産賃貸業を始めたきっかけや、実際に購入した1棟目・2棟目の物件についても紹介しています。興味のある方はあわせてご覧ください。
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