戸建オーナーチェンジ物件はありか？

みなさんこんにちは。Akiです。

今回戸建オーナーチェンジ物件はありかについてです。

※ちなみにオーナーチェンジとは、賃借人が入居中の不動産を売買することです。

個人的には細心の注意を払えばありです。

実際に私は賃貸用不動産１棟目に戸建オーナーチェンジ物件を購入しております。詳細はこちらをご覧ください。「20代サラリーマン大家「私の１棟目」」。

既に入居済みなら収入も得れて安心できる！

もちろんメリット・デメリットが存在します。

メリット：運用開始から家賃収入が見込める。客付の必要がない。現状の利回りが確定する。

デメリット：入居者退去の可能がある。物件の状況が把握しずらい。入居者とのトラブル発生の可能性がある。

不動産賃貸業初心者の場合はメリットに目が行きがちで、仲介業者も悪いことはなるべく言わないです（笑）

メリットとデメリットを天秤にかけた際にデメリットに細心の注意を払えばリスクは低減できると考えます。

私が１棟目の古戸建オーナーチェンジ物件を購入した際に注意した点を紹介いたします。アパートなどはもう少し注意点が異なりますので、戸建住宅に限ります。

①入居者の属性を確認する。

個人的にはこれが一番の決め手になる気がします。仲介業者に聞けば教えていただくことができます。

ただ通常は入居暦と簡単な職業くらいしか教えていただけません。そして「退去の予定は今のところなさそうです。」が決まり文句です。

ここで注意すべき点は、独身なのか家族暮らしか、若い層か高齢者か、仕事をしているのか、現オーナーとの関係性、入居理由くらいはできる限り掘り下げて聞いてみるといいです。

独身であればライフステージの変化で退去する可能性はあります。家族で住んでいた方が定着率は高いでしょう。

若い方も同様にカップルであれば破局の可能性や新婚であれば子供ができたタイミングなどでの退去が発生します。高齢者は次回借りることのできる物件が少ないため退去のリスクは低くなりますが、死亡や家賃滞納リスクが発生します。

仕事をしている場合は勤め先が分かればザックリで構いませんので教えてもらって下さい。地元の企業であれば転勤による退去リスクが抑えられます。また、稀にある詐欺パターンですが生活保護者入居数ヶ月などの場合は危険！と思って下さい。仲介業者やオーナーがオーナーチェンジ物件として高値で売買するために入居させて、実際には家賃滞納で退去。退去後の物件には生活の痕跡すらなかったパターンもあり得るみたいです。

現オーナーとの関係性に関しては良好な関係が築けているのかによって物件引き渡し後に入居者から申し出を受ける可能性が下げられると思います。上記質問を仲介業者にして知りたい情報が手に入るということは良好な関係が築けている可能性が高いです。曖昧な回答の場合は入居者と連絡をとっていな場合もあるため、オーナーが変わった際に修繕の申し出や家賃交渉などを申し出られる場合がございます。ちなみに私も物件引き渡し後、オーナー変更の連絡をした際に風呂場から水漏れがしていると入居者から申し出がございました。幸い前オーナーも良い方で事例が発生していたのが引き渡し前だったこともあり、業者の手配と費用は前オーナーが負担して下さいました。

入居の理由は子供ができたから戸建を選んだや、職場が近いから、趣味を充実させるために広い家が必要。など様々です。入居者の為人が把握できます。

②現オーナーの売却理由

次の物件の購入費用や相続物件など売り急いでいる場合は常識の範囲内で指値が可能です。これらに該当しない売り急ぎは瑕疵事項を隠している場合もあるので要注意です。

③実際に脚を運び物件と周辺地域を確認する。

治安の良し悪しは今後の客付けに影響が大きいです。できれば昼間と夜に行くのが良いでしょう。昼間であれば出歩いている人がいるか？夜であれば街灯は多いか？また近所にコンビニやスーパー、ドラッグストアなどがあると良いです。また、戸建の場合は小学校〜中学校が近所にあるとファミリー層の客付けが視野に入ってきます。

④把握できる限りの修繕状況を入手する。

内装はもちろんですが、築古の場合は外壁や軒天など物件を維持する上で数十年に一度は必要な修繕があります。それらが直近いつ行われたのか把握できると良いでしょう。

また修繕暦が分からない場合でも外観確認はマストで行いましょう。オーナチェンジ物件は基本内装確認はできませんが、壁のクラックや軒天の状態など目視でも数件見比べれば年式の割にパキッとしているなど感覚が掴めてきます。

⑤物件の条件を確認する。

再建築は可能か、境界杭があるか、近隣物件と覚書を結んでいないか、未登記箇所がないかなどなど自分が売却する際に不利益になる内容です。場合によっては全く売れない物件になってしまいます。物件の条件は慎重に確認しましょう。

⑥リスク許容度を超えない物件を購入する。

オーナーチェンジ古戸建は利回りが確定している代わりに修繕が必要な箇所が不透明で、ハイリスク・ハイリターンです。

融資を引くのも一つの手ですが、初めての不動産購入で古戸建となると貸してくれる金融機関も限られてしまいます。なるべく手元の余剰資金が望ましいです。また、物件購入価格の1/3~半分くらいのキャッシュは手元に残し、最悪、誰も入居しなくても本業の給料で生活していける程度の資金の余力は必要かなと思います。

人生を安定させるための不動産投資なのに、生活を脅かす物になってしまっては本末転倒です。

いかがだったでしょうか？

特に初めて購入の物件であれば、古戸建オーナーチェンジは取り組みやすいと思います。

こちらの記事がみなさんの役に立てれば幸いです。