みなさんこんにちは。Akiです。
タイトルの通り賃貸用不動産3棟目の購入に向けた行動を始めました。
現在、私は北海道に戸建1棟、名古屋にアパート1棟の計2棟8室の物件を運用しております。
なぜ不動産賃貸業を始めたかは「私がサラリーマン大家になったワケ」をご覧ください。
今回の記事では購入までの行動について書いていきます。
進捗があり次第、記事にしますので不動産投資を始めようと思っている方の参考になれば幸いです。
今回は購入までの考えられるステップについてまとめようと思います。
①購入時期について
毎月月初に資産公開を行なっておりますが、事業用としてプールしているキャッシュが現在700万円ほどございます。
こちらを有効活用したいので、ある程度の時期を決めてしまおうと思います。
時期を決めないとズルズルと後回しになってしまい、実際に700万円のキャッシュで得られるはずの利益を逃す機会損失に繋がってしまいます。
今回の３棟目購入ですが来年2026年1月末までに買付証明書を出す。を期限にしようと思います。
3月に入ると本業が繁忙になるため、遅くても2月中には必要書類を揃えたり、金融機関のローン審査面談などを進められたらと思います。
もちろん時間を掛けて探せば自分の中で100%に近い物件が見つかるかもしれませんが、比較的本業も忙しくないこのタイミングで70%くらいの物件を見つけることができれば、購入に踏み切ろうと考えています。
70%を達成する物件が見つからない場合は残念ながら今回の購入検討は見送りとなります。
②地域について
現在私は全国転勤のサラリーマンとして山口県に住んでいますが、退職後の最終的な居住地は地元、愛知県に戻るつもりでいます。
また、愛知県は生まれた時から大学卒業の22年間住んでいたため、土地勘があります。
なんとなく物件の住所を聞けば、どのあたりかがわかるので物件選定の際、有利に働きます。
愛知県の中でも今回は２棟目同様に名古屋市内地下鉄沿線上に焦点を定めていきます。
名古屋市内の地下鉄沿線上であれば今後、地価の値崩れを大きく起こすことなく長い目で見た安定的なキャピタルゲインを狙うことができるからです。
今後の一極集中を考えると地価上昇によるインカムゲインの可能性もあります。
３棟目を名古屋に購入することで私の事業基盤は恐らく名古屋になっていくのかなと思います。
③物件の種類について
冒頭にも書いた通り、私は戸建住宅と単身者向け１棟アパートを所有しております。
今回の購入検討は２棟目と同じく単身者向け１棟アパートを探そうと思います。
理由としては名古屋の地下鉄沿線上であれば単身者向けアパートは比較的、入居率が高いと考えるからです。
もちろん転勤や大学卒業のタイミングで入退去は発生しますが、客付けもしやすいです。
今回も管理委託にしようと思っているため、入退去の頻度より最終的な入居率の高さが焦点になってきます。
また、資金の関係上6,000万円〜9,000万円で利回り7%越えの物件に焦点を絞っていけたらと思います。
④物件探しについて
私は好意にしている不動産仲介業者やコネがあるわけでもないので、地道に「楽街」や「健美家」などのポータルサイトを毎日、確認するスタイルで物件探しを行なっております。
いい物件は基本的には奪い合いとなるので、常に新着情報を確認し条件に当てはまる物件があれば、即資料請求、仲介業者への面談申込、並行して日帰りでも構わないので名古屋まで物件の現地確認をしに行こうと思います。
満室稼働中の物件の場合、室内の確認はできませんが、物件を外から確認したり周辺環境の確認などで必ず訪れるようにしています。
ここまでいく物件はよほど引っかかる箇所がない限り購入する確率は高くなります。
⑤資金について
手元にキャッシュは８５0万円程度しかないため、基本的にはフルローンの融資が引けるかが焦点となってきます。
前回の物件購入時は資産額として現在と同じくらの3,000万円弱あったと記憶しておりますが、キャッシュ比率が50%程度ありました。
今回はキャッシュ比率が資産の30%もないため、そこが気になる部分です。
初期費用などを差し引いたら手元にほぼキャッシュが残らなくなるので、金融機関も融資しにくいのかと思います。
また、１棟目の戸建てはキャッシュ一括で購入しているため、ローンはありませんが、２棟目は１割程度頭金を入れての31年ローンを組んでいます。
今の年収750万円程度でローンを抱えている状態で融資してくれる金融機関があるかは、全く検討が付いていないのが本音です。
ちなみに今年の年収は800万円は超える見込みのため、1月以降に決める場合は多少、融資の＋になるかもしれません。
資金集めが今回の一番の障壁になってくるのかなと思います。
基本的には仲介業者の紹介できる金融機関でローンを引こうと思っているのですが、場合によっては自分で多少金利が高くても探してくる必要が出てくるかもしれません。
現在、大まかに考えられるステップとしては上記の5ステップかと思います。
進捗があり次第、記事にしていけたらと思います。
また、今の自分にできることは、なるべくキャッシュ比率を高めていくことだと思うので、
無駄な出費はせず、売却できそうな有価証券の選定も並行して行なっていけたらと思います。
先輩サラリーマン大家の方いらっしゃったら、ぜひ経験談を聞かせていただきたいです。
Aki
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