みなさんこんにちは。Akiです。
今回はワンルーム投資についてです。
不動産投資には、一棟アパートや戸建て、区分マンションなどさまざまな選択肢があります。
私自身、20代で不動産賃貸業を始める前にワンルームマンション投資についても勉強し、関連書籍を5冊ほど読みました。
そのうえで、私はワンルームマンションではなく、古戸建てや一棟アパートを選択しています。
もちろん、ワンルームマンション投資そのものを否定するつもりはありません。立地や購入価格、投資目的によっては選択肢になると思います。
では、なぜ私はワンルームマンション投資を選ばなかったのか。
今回は、実際に不動産賃貸業をしている私の経験も交えながら、4つの理由を紹介します。
私がワンルームマンション投資をしない4つの理由
強引な勧誘や割高な物件を見極める必要がある
私がワンルームマンション投資を選ばなかった理由の一つが、物件価格や収支を自分でしっかり見極める必要があると感じたためです。
ワンルームマンション投資について調べていると、「少ない自己資金で始められる」「会社員でも手間がかからない」といったメリットを目にすることがあります。
確かに、これらはワンルームマンション投資の魅力だと思います。
一方で、私は「毎月の家賃が入るから大丈夫」というだけではなく、購入価格は妥当なのか、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室などを考慮しても収益が残るのか、売却するときにいくらで売れそうなのかまで自分で確認することが重要だと考えています。
私自身、不動産投資を始めるにあたって複数の投資方法を比較しましたが、最終的には自分で収支を組み立てやすく、キャッシュフローを重視できる物件を選ぶことにしました。
これは「ワンルームマンション投資はダメ」という話ではありません。あくまで、私が目指す資産形成には合わなかったというのが現在の考えです。
キャッシュフローを出しにくく、金利上昇の影響も受けやすいと感じた
私がワンルームマンション投資を選ばなかった二つ目の理由は、自分が求めるキャッシュフローを出しにくいと感じたことです。
ワンルームマンション投資では、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。
ローン返済のほかにも、管理費や修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費、入退去に伴う費用などが発生します。また、空室になればその期間の家賃収入はなくなります。
私は不動産投資を始める際、資産価値だけでなく、「毎月いくら手元に残るのか」をかなり重視していました。
さらに、借入を利用する場合に考えておきたいのが金利上昇リスクです。
特に、もともとの利回りが低く、毎月のキャッシュフローに余裕が少ない物件では、借入金利が上昇して返済負担が増えると、手元に残るお金がさらに少なくなる可能性があります。
もちろん、固定金利で借りる場合や自己資金を多く入れる場合など、金利上昇の影響は融資条件によって異なります。
それでも私は、長期間保有する不動産だからこそ、現在の金利だけでなく、将来金利が上昇しても耐えられるだけの余裕を持った収支にしたいと考えています。
そのため、さまざまな投資方法を比較した結果、ワンルームマンションよりも、古戸建てや一棟物件の方が自分の投資方針に合っていると判断しました。
これは「ワンルームマンション投資は必ずキャッシュフローが悪い」という意味ではありません。購入価格や家賃、融資条件、立地などによって収支は大きく変わります。
あくまで、キャッシュフローを重視し、金利上昇などの変化にも余裕を持って対応したい私には合わなかったというのが理由です。
区分所有なので、自分だけでは決められないことがある
ワンルームマンション投資では、マンション一棟を所有するのではなく、その中の一室を所有することになります。
そのため、室内については自分で工夫できても、エントランスや廊下、エレベーター、外壁などの共用部分については、自分一人の判断で改善することはできません。
私は不動産賃貸業を行ううえで、「自分の工夫や判断によって物件の価値を高められる余地」を大切にしています。
例えば、設備を改善したり、入居者に選んでもらいやすい部屋を作ったり、管理方法を見直したりすることで、少しでも物件の競争力を高めていきたいと考えています。
一方、区分所有では建物全体に関わることは管理組合などを通して決められるため、自分の努力だけでは変えられない部分があります。
もちろん、これは裏を返せば「建物全体の管理を自分でする必要がない」というメリットでもあります。
ただ、私は不動産投資を単に家賃を受け取る投資としてではなく、自分で改善しながら運営していく賃貸事業として考えたかったため、この点でも一棟物件や戸建ての方が自分に合っていると感じました。
私が考える出口戦略と相性が良くなかった
不動産投資では、購入時の収支だけでなく、「最終的にどうやってその物件から退出するのか」も重要だと考えています。
ワンルームマンションの場合、売却するときには一室単位での売却となります。そのため、物件の立地や築年数、管理状態、市場環境などによって売却価格は大きく左右されます。
もちろん、都心部や駅近など賃貸需要・売買需要の高い物件であれば、出口を描きやすいケースもあると思います。そのため、ワンルームマンションだから出口戦略が立てにくい、と一概に考えているわけではありません。
一方で私は、購入時から「毎月のキャッシュフローを得ながら、将来的にどのような形で投資資金を回収するか」まで考えて物件を選びたいと思っています。
また、今後も不動産賃貸業を続けていくことを考えると、一つの物件を保有するだけではなく、そこから次の物件取得につなげていくことも重要です。
そう考えたときに、私の場合はワンルームマンションよりも、古戸建てや一棟物件の方が自分の投資戦略を組み立てやすいと判断しました。
結局のところ、重要なのは「ワンルームか一棟か」ではなく、購入する時点で保有中の収支と出口の両方を考えておくことだと思っています。
それでもワンルームマンション投資にはメリットがある
ここまで私がワンルームマンション投資を選ばなかった理由を書いてきましたが、もちろんワンルームマンション投資にもメリットはあると思っています。
例えば、一棟アパートなどと比較すると物件価格が低いケースが多く、不動産投資を始める際の選択肢になりやすい点は大きなメリットです。
また、建物全体の清掃や修繕、共用部分の管理などは管理組合や管理会社が行うため、オーナー自身が建物全体を管理する必要がありません。
さらに、都心部や駅から近い物件など、単身者からの賃貸需要が期待できる立地を選ぶことができれば、長期的に安定した賃貸経営につながる可能性もあります。
そのため、「手間をなるべくかけずに不動産を保有したい」「立地を重視したい」という方にとっては、ワンルームマンション投資が合うケースもあると思います。
大切なのは、ワンルームマンションだから良い・悪いと判断するのではなく、自分が不動産投資に何を求めているのかを明確にしたうえで物件を選ぶことだと考えています。
私がワンルームではなく古戸建て・一棟アパートを選んだ理由
では、ワンルームマンションを選ばなかった私は、実際にどのような不動産を購入したのか。
私が最初に選んだのは中古の戸建て物件でした。その後、一棟アパートも購入し、現在は2棟8室を賃貸しています。
私がこうした物件を選んだ最大の理由は、毎月のキャッシュフローを重視しながら、自分自身で物件の運営に関わっていきたいと考えたからです。
不動産賃貸業を始める際、私は「物件を購入すれば終わり」とは考えていませんでした。
購入価格、家賃、修繕費、空室リスク、融資条件などを考えながら、自分なりに物件を改善し、長期的に収益を生み出していくことに不動産賃貸業の面白さがあると思っています。
そう考えると、私にとってはワンルームマンションよりも、古戸建てや一棟アパートの方が自由度が高く、自分の投資方針に合っていました。
実際に物件を所有してみると、もちろん修繕や入居者募集など想定していなかったこともあります。
それでも、自分で考えながら物件を運営し、その結果が収支に反映されることに魅力を感じています。
ワンルームマンション投資が向いている人・向いていない人
ここまで書いてきた通り、私はワンルームマンション投資を選びませんでしたが、すべての人に向いていないとは考えていません。
例えば、物件管理にできるだけ手間をかけず、立地の良い不動産を長期的に保有したい方には、ワンルームマンション投資が合う可能性があります。
一方で、私のように毎月のキャッシュフローを重視したい方、自分で物件を改善しながら賃貸経営をしたい方、将来的に物件数を増やしていきたい方にとっては、戸建てや一棟物件など、別の選択肢も比較してみる価値があると思います。
不動産投資は金額が大きく、同じワンルームマンションでも立地や価格、融資条件によって結果は大きく変わります。
そのため、「どの投資方法が一番良いか」ではなく、自分の目的やリスク許容度に合った物件を選ぶことが大切だと考えています。
まとめ｜私はワンルームマンション投資を選ばなかった
今回は、私がワンルームマンション投資をしない理由について紹介しました。
私が選ばなかった主な理由は、
- 物件価格や収支をしっかり見極める必要がある
- キャッシュフローを出しにくく、金利上昇の影響も考える必要がある
- 区分所有のため、自分だけでは改善できない部分がある
- 私自身の出口戦略や不動産賃貸業の方針と合わなかった
という4点です。
ただし、ワンルームマンション投資そのものを否定しているわけではありません。
私自身、不動産投資を始める前にさまざまな方法を検討した結果、古戸建てや一棟アパートの方が自分の目的に合っていると判断しました。
不動産投資を検討している方は、一つの投資方法だけを見るのではなく、複数の選択肢を比較しながら、自分に合った方法を探してみてください。
今後も、実際に不動産賃貸業を行っている中で感じたことや、物件購入・運営について発信していきます。
Aki
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