みなさんこんにちは。Akiです。
今回はワンルーム投資についてです。
私は現在、2棟８室の不動産を賃貸として運用しておりますが、
区分（所謂ワンルーム）は所有しておりません。
今後も所有する予定は今の所ございません。
実を言うと1棟目の古戸建を購入する際に、ネットで不動産投資を調べていたところワンルーム投資を目にする機会が多く、ワンルーム投資の本も５冊ほど読み勉強をしました。
結果、詐欺商材が多いのと今後の事業拡大や出口戦略を考えて古戸建の購入に至りました。（因みに読んだ本のほとんどがワンルーム投資を商品に持つ不動産会社がスポンサーについており、メリットが強調された内容となっていました。）
私がワンルーム投資に手を出さなかった理由は以下の通りです。
①詐欺商材が多すぎる
調べれば調べるほど「ワンルーム投資 詐欺被害」のような記事を目にすることが多いです。
悪徳業者による高年収サラリーマンを狙った投資商品となっているのが実態かと思います。ここで騙される方は不動産投資を株式投資と同じような気持ちで取り組もうとしている方なのではないでしょうか。
私もまだ、初心者ですが不動産賃貸業を営んでいると言う心構えで行なっており、最悪のケースを何パターンも考えながら物件購入をするようにしております。
また、勉強で読んだ本すら詐欺紛いの会社がスポンサーと言うこともあり、うんざりしてしまいました。
地方に行けば条件の良さそうな区分マンションも見かけますが、「都心ワンルームマンション投資！」のような謳い文句は全て詐欺なのでは？と疑ってしまうほどの多さです。
みなさんも気持ちの良い言葉には騙されないようにしましょう。
②利回りが低いためローン返済額＞家賃収入になるケースがある。
ある程度客付けができ、銀行からローンが引ける区分となると都心部の物件が必然的に多くなります。ただ、それらの物件は既に価格が上がりきってしまっている場合が多いです。
利回りが2%〜4%の物件ではローン返済後、手元にキャッシュが残るどころか、毎月自己資金からの捻出が必要であったり、固定資産税や火災保険、修繕積立金、所得税などでマイナスになるのは目に見えて分かります
この様な状況ではとても次の物件に進むことなどできません。
③オーナーの努力では解決できない問題が多い
近隣住民とのトラブルや共用部の修繕、ペット可など戸建住宅や１棟買いであればオーナー自身でルールを儲けたり、トラブル解決を行うことも可能です。ただ、区分はあくまでもマンション管理組合の定めるルール内でしか行動をすることができません。
将来的に築年数が経過したからペット可の物件にするや、間取りを変更するなども簡単にできる訳ではないので、客付けをする際に制限がかかってしまう可能性があります。
④出口戦略が立てにくい
②で記載した通りキャッシュフローが良い訳ではないので、次の物件を購入したくても資金が貯まらないのが特徴だと思います。
また値下がりがしにくい利点もありますが、毎年自己資金から運用費を捻出していたら、売却をしローンを一括返済しても、ほぼ手元にキャッシュが残ることはないのではないでしょうか？
数年で売却をすることができなければ、長期で持ち続けることになりますが、それでは事業拡大ができずに30年後くらいに少しの売却益が手元に残って終わりになると思います。
その点も加味して私はリスクを取りながら5年ほどで償却可能な古戸建を選択しました。
また、サブリース契約を組まされるケースも多く、途中解約をすると多額の違約金が発生したり、売却時にサブリース契約を引きつがなければならず、買い手が限定されてしまう可能性もございます。
以上、私がワンルームマンションに手を出さない理由となります。
私は不動産賃貸業を始める際に事業拡大を最初から視野に入れていたため、④出口戦略が立てにくいが一番のネックとなり、手を出してはダメだなと思いました。
一方でポータルサイトなどを見ていると地方駅近で比較的利回りも高く、学校や企業も近くにあり取り組みやすそうな区分マンションもいくつか目にする機会があります。
①〜④に記載した例は、あくまでも初心者が手を出しやすい都心部ワンルームマンションに限りますので、この条件に当てはまらない良さげな地方区分マンションがタイミングよく出てこれば一度は取り組んでみたい気持ちもございます。
これから不動産投資を始めようとしている方の参考になれば幸いです。
Aki
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